相続税における土地の評価方法 - 長野まごころ相続センター

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相続税は、被相続人が生前に所有していた財産の総額に対して課税される税金です。
そして、その財産の総額を求めるために、各相続財産について相続税評価額を計算することとなります。

その相続財産の中でも、特に土地の評価方法は複雑になっています。

例えば現金については、その金額がそのまま相続税評価額となりますが、土地については評価方法に下記のような分類に基づいて違いがあります。

1.土地の所在地により、路線価方式と倍率方式がある。
2.土地の利用方法により自用地、貸宅地、貸家建付地の区分がある。
3.土地の相続人により減額の特例が適用される場合がある。
4.土地の形状等により補正がある。
5.土地の地目により近隣宅地に準じた評価方式になる場合がある。

この中で土地評価の基本となる1及び2について、簡単に説明をしたいと思います。

これらが相続税評価額を計算するうえでの中心的な土地の評価方法となっており、まずはこの部分を抑えることにより、自身が所有している土地の相続税評価額を考えたり、今後の相続対策を検討する上での前提となります。
土地については、その評価額が大きな金額になることが多いため、この部分はしっかりと押さえておきたいところです。

まずは上述の1（路線価方式と倍率方式）についてです。

日本国内に所在する土地については、その土地の場所に応じ、それぞれ路線価方式で相続税評価を行うか、倍率方式で相続税評価を行うかが決められています。

これは、国税庁のホームページで確認をすることが可能です。路線価方式の地域については、各路線（＝道路）にその路線に面する土地1㎡あたりの金額が設定されており、これを路線価と言います。例えば、路線価200（単位は千円）と書かれていた場合には、この路線に面する土地は1㎡あたり200千円（＝20万円）となります。路線価200に面する土地100㎡を所有していた場合、その土地の評価額は、20万円×100㎡＝2,000万円となります。これが路線価方式による評価をする場合のベースとなります。

一方、倍率方式での評価方法については、路線価方式よりも単純です。固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じることにより計算します。倍率も路線価と同様、国税庁で確認できるのですが、地域ごと、地目ごとに倍率が設定されています。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地で、倍率1.1倍の地域に所在している場合には、1,000万円×1.1＝1,100万円となり、これが倍率方式による評価をする場合のベースとなります。

2（利用方法による区分）についてですが、利用方法により、1で算出したベースの金額に補正を加えることになります。

まず1で算出したベースの金額は、自用地（＝その土地を自分で利用している場合）の評価額となります。
そのため、自分で利用している場合には、補正はありません。自用地以外として利用している場合、すなわち土地を人に賃借している場合や建物を人に賃借している場合（賃貸マンション）などの場合には、一定の補正（減額）を行います。補正の場合に使用するのが、借地権割合や借家権割合という割合です。

貸宅地（人に賃借している土地）の相続税評価額は、自用地評価額×(1-借地権割合)の算式で計算します。

自用地評価額が2,000万円、借地権割合40%の土地の評価額は2,000万円×(1-40%)＝1,200万円となり、その相続税評価額は自用地の場合に比べて大きく減額されることになります。

また、貸家建付地（賃貸マンションの敷地）の相続税評価額は、自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)の算式で計算します。自用地評価額が2,000万円、借地権割合40%、借家権割合30%の土地の評価額は、2,000万円×(1-40%×30%)＝1,760万円となります。こちらの場合も、貸宅地ほどではありませんが、自用地評価額と比べて相続税評価額が減少することとなります。

遊休地を抱えておられる方は、土地の利用区分を見直し、活用することにより、相続税の負担を軽減できる可能性があります。是非、ご相談下さい。